Operação Urbana Consorciada de Fortaleza (OUCs)

A Operação Urbana Consorciada é instrumento de Indução do Desenvolvimento Urbano importante para o desenvolvimento dos municípios, a partir de associações público-privadas, possibilita o adensamento edilício em áreas com ofertas de infraestrutura mediante a alteração dos parâmetros de uso e ocupação do solo vigentes, aumentando o valor e rentabilidade de empreendimentos.

A alteração dos parâmetros de uso e ocupação do solo é captado pelo município por meio de uma contrapartida a ser paga pela iniciativa privada, podendo ser captada por diferentes
instrumentos urbanos, tal como a aquisição do direito de construir adicional. Desta forma, a gestão pública tem sua capacidade de investimento ampliada e a oportunidade da execução de projetos estratégicos em concordância com o desenvolvimento da cidade, direcionando o recurso privado para demandas coletivas de cunho social, ambiental e de infraestrutura em benefício à cidade.O processo de implementação deste instrumento inicia-se com a elaboração, pela prefeitura municipal, de um plano de Operação Urbana Consorciada, com base no Plano Diretor municipal vigente, a ser objeto de consulta aos moradores, usuários e proprietários da respectiva área. Se aceito, deverá ser submetido à aprovação da câmara municipal para converter-se em lei específica.

O desenvolvimento urbano é uma peça fundamental na construção de cidades mais sustentáveis e inclusivas. Em Fortaleza, de 2017 a 2018 foi desenvolvido junto a prefeitura de Fortaleza através da Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente (SEUMA) a identificação de áreas de interesse para o desenvolvimento de operações urbanas consorciadas. Com o objetivo de identificar, delimitar e definir áreas prioritárias, através de critérios pré-definidos, que sejam passíveis da aplicação deste instrumento de desenvolvimento urbano.

Nesse cenário, o projeto adotou uma abordagem baseada em planejamento integrado, visando identificar oportunidades e conduzir o processo de priorização e hierarquização das Operações Urbanas Consorciadas (OUCs). O objetivo era elaborar minutas legais e desenvolver planos básicos de ocupação para cada área selecionada, levando em consideração suas características específicas. As etapas desse processo incluíram:

Diagnóstico Territorial: Esta etapa envolveu a análise detalhada do território, identificando passivos urbanos, demandas da população local, investimentos públicos em curso e atividades econômicas presentes na região.
Identificação de Áreas de Interesse: Utilizando uma análise multicritério espacializada, foram identificadas as áreas com maior potencial para o desenvolvimento de Operações Urbanas Consorciadas (OUCs), levando em consideração diversos fatores relevantes para o planejamento urbano.
Delimitação, Definição e Seleção das OUCs: Com base nos critérios estabelecidos, as OUCs foram delimitadas, definidas e selecionadas, priorizando aquelas com maior potencial de impacto socioambiental e urbanístico, bem como de mercado imobiliário.
Plano Básico de Ocupação: Foi elaborado um plano básico de ocupação para cada OUC selecionada, propondo revisões e alterações no uso e ocupação do solo. Além disso, foram definidas contrapartidas básicas para as OUCs, considerando suas especificidades e necessidades.
Identificação de Potencial Construtivo Adicional: Foi realizada uma análise para identificar o potencial construtivo adicional das áreas selecionadas, incluindo uma pré-viabilidade econômica para orientar o desenvolvimento futuro.
Elaboração de Minutas de Lei: Na esfera normativa e regulatória, foram elaboradas minutas de lei específicas para as OUCs prospectadas, estabelecendo as diretrizes legais necessárias para sua implementação e funcionamento.
Proposição de Estrutura de Governança: Por fim, foi proposta uma estrutura de governança e apoio institucional para a implementação, execução e gestão das OUCs, visando garantir uma gestão eficaz e coordenada desses empreendimentos urbanos.
ATIVIDADES/SERVIÇOS

A fase de formulação para a seleção, identificação e desenvolvimento das OUCs necessitou a criação de oportunidades para ampliação do potencial econômico de Fortaleza, em conjunto com inclusão social e com equilíbrio ao meio ambiente.

Trabalhou-se assim um processo de desenvolvimento sustentável compreendendo três aspectos principais: Desenvolvimento econômico; Ampla inclusão social e sustentabilidade ambiental e Suporte de uma boa estrutura de governança. Assim foram realizados primeiramente:

• Delimitação de 15 áreas de OUC em Fortaleza, são estas: OUC Litoral Central – Praia de Iracema, OUC Parque Raquel de Queiroz, OUC Fátima, OUC BRT – Aguanambi/ BR 116, OUC Centro Oeste – Parangaba, OUC Francisco Sá, OUC Oeste Central – Jacarecanga, OUC Maceió Papicu, OUC Leste Central – Riacho Pajeú, OUC Aeroporto, OUC Zona Portuária, OUC Messejana, OUC Praia do Futuro I, OUC Praia do Futuro II e OUC Sapiranga.

• Após a realização de um corte hierárquico de priorização, delimitou-se 6 áreas de OUC em Fortaleza, são estas: OUC Litoral Central – Praia de Iracema, OUC Parque Raquel de Queiroz, OUC Eduardo Girão, OUC Centro Oeste (OUC Parangaba), OUC Leste Oeste (OUC Francisco Sá com Oeste Central) e OUC Maceió Papicu.

Na fase de estruturação, feita a seleção das alternativas que apresentaram maior potencial de mercado e de capacidade de qualificação socioeconômica e ambiental, foram tratados os aspectos técnicos, legais, financeiros, urbanos e sociais onde as 6 áreas contempladas com assessoria jurídica e urbanística desenvolveram uma modelagem institucional, urbana, social e jurídica com o propósito de desenvolvimento de minutas de lei exclusivas e planos básicos de estruturação de cada OUC.

Dessa forma foram realizadas as seguintes atividades:

• Conceituação;
• Abrangência Territorial,
• Princípios e Objetivos;
• Estudo de Mercado;
• Programa Básico de Ocupação da Área;
• Plano de Melhorias Urbanas;
• Plano de Atendimento Econômico e Social da População Afetada;
• Incentivos da Operação Urbana Consorciada,
• Contrapartidas,
• Pré viabilidade econômica financeira.

Por fim, como última etapa com o intuito de estruturar a fase de transição das OUCs foram tratados também:

• Forma de Participação;
• Criação do conselho de gestão para a implementação e a fiscalização da operação urbana consorciada:
• Estrutura do Conselho de Gestão.